Guide complet pour investir sereinement
Investir dans la location attire de plus en plus de particuliers. Partout en Normandie, la demande locative est forte. Avant de vous lancer, il est essentiel de comprendre le cadre dans lequel vous allez investir.
Le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif “Jeanbrun”, fait partie des nouvelles options possibles.
Se différenciant de son prédécesseur (dispositif Pinel) qui proposait une réduction d’impôt, le nouveau dispositif « Jeanbrun » repose sur une déduction au titre de l'amortissement sur les revenus fonciers.
Il permet, sous certaines conditions, aux particuliers qui acquièrent avant la fin 2028 des logements destinés à la location nue à titre de résidence principale, de déduire de leurs revenus fonciers un amortissement pouvant aller jusqu'à 80 % du prix d'acquisition du bien. Le taux de cet amortissement varie selon que le logement est acquis neuf ou ancien sous condition de travaux et du niveau de location choisi (intermédiaire, sociale ou très sociale).
ENTREE EN VIGUEUR ET DATE DE REALISATION DE L’INVESTISSEMENT
Le nouveau dispositif s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026, et le 31 décembre 2028.
Pour les logements acquis neufs, anciens ou en état futur d’achèvement (VEFA), c’est la date d’acquisition qui est prise en compte. Pour rappel, la date d'acquisition s'entend de la date de signature de l'acte authentique.
Pour les immeubles que le contribuable fait construire, c'est la date de dépôt de demande de permis de construire qui est prise en compte.
À noter : Le nombre d'investissements n'est pas limité, mais la somme des amortissements pratiqués au titre d'une année par le foyer fiscal est plafonnée.
Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option prise par le propriétaire. Elle doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement ou des travaux (ou de son acquisition si elle est postérieure). Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement de location du propriétaire.
BAILLEURS CONCERNES
Le dispositif « Jeanbrun » bénéficie aux bailleurs, personnes physiques, et aux associés, personnes physiques, des sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) domiciliées en France (SCI, société transparente, etc.) et dont les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Attention : Ce régime d’amortissement est réservé aux propriétaires soumis au régime réel d’imposition foncier. Ainsi, les propriétaires qui optent pour le dispositif ne peuvent pas se prévaloir du régime micro foncier.
Remarque : Le texte ne vise pas expressément les contribuables fiscalement domiciliés en France. Ceux qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier de l’avantage fiscal, du moment que les revenus tirés de la location du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.
LOGEMENTS ELIGIBLES
Le dispositif « Jeanbrun » s'applique uniquement aux investissements qui portent sur des logements neufs ou anciens - sous conditions de travaux - situés en France dans un bâtiment d'habitation collectif au sens de l'article L 111-1, 6° du code de la construction et de l’habitation (CCH). Les maisons individuelles sont ainsi exclues du dispositif.
Rappel : Un bâtiment d’habitation collectif s’entend d’un bâtiment à usage de résidence principale d’habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés.
Par ailleurs, il n’est fixé aucune condition de zonage. Le logement doit simplement être situé sur le territoire Français (métropole et départements d'outre-mer).
• Logements neufs
Le dispositif s’applique :
➢ aux logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement ;
➢ aux logements que le contribuable fait construire.
• Logements anciens sous conditions de travaux
Le dispositif s’applique :
➢ aux logements acquis faisant ou ayant fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de l'article 257, I-1-2° du CGI. En application de cet article, sont visés les travaux qui ont rendu à l'état neuf:
- soit la majorité des fondations ;
- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- soit l'ensemble des éléments de second œuvre énumérés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d'eux.
➢ aux logements acquis pour lesquels les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition, qui satisfont aux critères d'une réhabilitation lourde au sens de l'article 150 U, II-7°, b, al.2 du CGI.
Pour la production de logements sociaux ou intermédiaires, cet article prévoit une exonération de plus-value lorsque l’acquéreur s’engage à réaliser des travaux de réhabilitation lourde qui respectent les conditions fixées par le décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025.
Constituent une réhabilitation lourde au sens de ces dispositions, les travaux qui, à leur issue, permettent aux bâtiments d'habitation collectifs d'atteindre un niveau élevé de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes énergétiques A et B (en métropole) et de respecter des critères de sécurité d'usage, de qualité sanitaire et d'accessibilité proches de ceux exigés dans le neuf.
À noter : Pour les logements anciens qui ont fait l’objet de travaux avant leur acquisition, la déduction s'applique à condition que le logement n’ait pas été utilisé ou occupé, à quelque titre que ce soit, depuis l’achèvement des travaux.
ENGAGEMENT DE LOCATION
Dans tous les cas, le propriétaire bailleur s’engage à :
✓ Louer le logement dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou des travaux (ou, le cas échéant, de son acquisition si elle est postérieure).
✓ Louer le logement nu à usage d’habitation, de manière effective et continue, pendant une durée minimale de 9 ans. Précisons que la durée de location est généralement calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial.
✓ Louer à titre de résidence principale à des locataires dont les revenus sont inférieurs à des plafonds de ressources variant selon le niveau du loyer (intermédiaire, social, très social).
✓ A respecter des plafonds de loyers (intermédiaire, social, très social).
✓ A ne pas conclure un bail avec un membre de son foyer fiscal ou avec un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants et frères et sœurs).
Lorsque le logement est détenu par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la déduction de l’amortissement fiscal s’applique aux associés dans les mêmes conditions si :
✓ Le bail n’est pas conclu avec l’un des associés de la société propriétaire ni avec un membre du foyer fiscal, un parent ou un allié jusqu'au deuxième degré inclus de cet associé.
✓ L’associé conserve la totalité de ses titres pendant toute la durée de l’engagement de location.
PLAFONDS DE LOYERS ET DE RESSOURCES
Le bénéfice de l’avantage fiscal est conditionné au respect de plafonds de loyers et de ressources. À cet égard, les ressources sont appréciées à la date de conclusion du bail.
Ces plafonds sont fixés selon la localisation du logement et de son affectation à la location intermédiaire, sociale ou très sociale.
Pour les logements affectés à la location intermédiaire, les plafonds de loyers et de ressources à retenir correspondent à ceux du dispositif PINEL (zones A bis, A, B1, B2, C) ; (CGI, art.199 novovicies, III).
Pour les logements affectés à la location sociale ou très sociale, les plafonds de loyers et de ressources à retenir sont ceux du dispositif Loc’Avantages (CGI, art.199 tricies, I, A, 3°).
BASE, TAUX ET IMPUTATION DE L’AMORTISSEMENT
• Base de calcul de l’amortissement
La déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition net de frais du logement, sous déduction de la valeur du foncier estimée forfaitairement à 20 % du prix. Ainsi, sous la forme d’un amortissement, le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers jusqu'à 80 % du montant de son investissement.
Remarque : Le texte précisant que le prix d'acquisition à retenir s'entend « net de frais », devraient en principe être exclus de la base de calcul de l’amortissement, les honoraires du notaire, les commissions des intermédiaires, les droits de mutation ou la TVA.
Pour les logements faisant ou ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation (réhabilitation complète concourant à la production d'un immeuble neuf ou réhabilitation lourde), la base de calcul de l'amortissement est majorée du montant des travaux
• Taux d'amortissement
Les taux d'amortissement, qui varient selon que le bien soit neuf ou ancien ainsi que de l'affectation du logement à la location intermédiaire, sociale ou très sociale, sont fixés comme suit :
• Plafonnement des amortissements annuels
La somme des déductions au titre des amortissements prévus par ces dispositions ne peut pas excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal.
Ce montant est majoré, de 2 000 € (soit 10 000€) ou de 4 000 € (soit 12 000€), lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements amortis sont affectés respectivement à la location sociale ou très sociale.
• Imputation de l’amortissement
La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement de l'immeuble ou des travaux (ou de son acquisition si elle est postérieure).
Attention : le cumul des amortissements pratiqués ne peut excéder la valeur, hors foncier, du prix d’acquisition, majoré le cas échéant du montant des travaux de réhabilitation. Autrement dit, le cumul des amortissements pratiqués ne doit pas excéder 80 % du prix d'acquisition du bien.
Sous cette réserve, le logement peut continuer à être amorti tant qu'il produit des revenus locatifs imposables dans la catégorie des revenus fonciers. En effet, la loi de finances n’a pas conditionné la période d'amortissement à la durée de la période d'engagement de location.
DEFICIT FONCIER
Ces investissements sont susceptibles de générer un déficit foncier imputable dans les conditions de droit commun.
Les déficits fonciers résultant des dépenses (hors intérêts d'emprunt) déductibles des revenus fonciers (incluant, dans le cadre du présent dispositif, la déduction des amortissements pratiqués) s'imputent donc sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique d'une passoire thermique). L’excédent éventuel sera déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes.
À noter : Lorsque l'investissement est financé par un crédit immobilier, les intérêts d'emprunt restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.
Remarque : L'avantage n'est pas pris en compte dans le plafonnement global des avantages fiscaux.
REMISE EN CAUSE
En cas de rupture des engagements de location ou de cession du bien au cours de la période d’engagement de location, l’avantage fiscal est remis en cause. Le montant des amortissements déduits est réintégré dans le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle l’un des engagements n’a pas été respecté.
Toutefois, aucune majoration ne sera appliquée en cas d'invalidité (catégorie 2 et 3), de licenciement ou de décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
Afin d'atténuer les effets de la progressivité de l'impôt, cette imposition fait l'objet d'un système de quotient :
✓ La fraction du revenu net foncier correspondant aux déductions réintégrées est divisée par le nombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a été déduit.
✓ Le résultat est ajouté au revenu global net de l’année de la rupture de l'engagement et l’impôt correspondant est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par le nombre d’années utilisé pour déterminer le quotient.
SORT DE LA PLUS-VALUE À LA REVENTE
Pour le calcul de la plus-value tirée de la cession ultérieure du logement ou des parts sociales ayant ouvert droit au régime de la déduction au titre de l'amortissement, il est prévu que le prix d'acquisition de l'immeuble ou des parts sociales est minoré du montant des amortissements admis en déduction (CGI art. 150 VB, III modifié).
NON CUMUL AVEC D’AUTRES DISPOSITIFS
Pour un même logement, le dispositif « Jeanbrun » n’est pas cumulable avec les autres dispositifs fiscaux visant à favoriser l’investissement locatif.
FAQ
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Un mécanisme fiscal basé sur l’amortissement des revenus fonciers.
Est-il accessible à tous ?
Non. Il concerne les bailleurs au régime réel.
Peut-on louer en meublé ?
Non. Location nue obligatoire.
Quelle durée d’engagement ?
Minimum 9 ans.
Peut-on acheter une maison ?
Non. Uniquement logement collectif.
Y a-t-il des plafonds ?
Oui, loyers et ressources des locataires.
Peut-on cumuler avec d’autres dispositifs ?
Non
Que se passe-t-il en cas de revente anticipée ?
L’avantage fiscal peut être remis en cause.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Pour valider votre situation, rapprochez-vous d’un professionnel compétent (conseiller fiscal, expert-comptable).
